Dcera jí darovala pozemky za 33 milionů. Finančák si je ocenil na 5 a chce daň z rozdílu. Zkoumali jsme, jak to funguje

Rodinné darování nemovitosti vypadá na papíře jednoduše. Majetek přejde na příbuzného, bez daně a bez komplikací. Jenže jakmile obdarovaný pozemek prodá, může ho čekat nepříjemné překvapení od finančního úřadu. Na co si dát pozor při prodeji pozemku a jak se můžete vyhnout placení vysokých daní?

Darování bez daně, prodej s překvapením

Žena nabyla stavební pozemky darem od své dcery. Převod mezi příbuznými v přímé linii je od daně osvobozený, takže zde nemusely zaplatit ani korunu navíc. Žena ale pozemky vzápětí prodala za 30 milionů Kč a základ daně si chtěla snížit o výdaj přes 32,9 milionu Kč, tedy tržní cenu pozemků stanovenou znalcem.

Finanční úřad uznal jako výdaj jen 5,247 milionu Kč. Vycházel z ceny zjištěné podle zákona o oceňování majetku, konkrétně z cenové mapy. Doměřená daň z příjmu tak činila 5 537 013 Kč.

Nepomohlo ani odvolání, kdy Nejvyšší správní soud zdůraznil, že žena získala pozemky darem a na jejich pořízení nevynaložila žádné vlastní prostředky. Cena zjištěná proto není krácením skutečných výdajů, ale zákonem stanoveným fiktivním výdajem, který je navíc vyšší než to, co reálně zaplatila.

Foto: Screenshot, Linkedin

Na sociální sítí Linkedin o případu informovala daňová poradkyne Jana Fuksová. Rozhořela se diskuze.

Proč znalecký posudek za 33 milionů nestačil

Jádrem sporu je rozdíl mezi dvěma typy ocenění, které zákon rozlišuje – cenou obvyklou a cenou zjištěnou. Cena obvyklá je tržní hodnota, tedy to, za co by se nemovitost reálně prodala. V tomto případě znalec odhadl hodnotu pozemků na přes 32,9 milionu korun.

Odebírejte náš 🚨 Spotřebitelský radar

Exkluzivní obsah, slevy, soutěže, testy a výhodné nabídky. Vybráno naší redakcí, každý den na váš e-mail. Pro první odběratele zdarma, využijte toho!

Odebírat

Posíláme jen to, co stojí za to. Řídíme se zásadami ochrany soukromí.

Díky, že čtete arecenze.cz

Jsme tým nadšenců, kteří tvoří obsah o všem, co má přímý dopad na peněženku nebo praktický život běžného Čecha — co koupit, jak ušetřit, čemu se vyhnout a kolik zaplatíte.

Klikněte a odebírejte naše články z boxíku na domovské stránce Seznam.cz

Naopak cena zjištěná vychází z tabulek oceňovací vyhlášky vydávané každý rok Ministerstvem financí. U stavebních pozemků je většinou využívána cenová mapa obce. To vede k tomu, že se zjištěná cena často nerovná té tržní.

Jak velký může být rozdíl mezi cenami v praxi

Případ není výjimka. Rozdíl mezi cenou zjištěnou a tržní hodnotou může být u stavebních pozemků obrovský. Ing. Pavel Hladík, soudní znalec a odhadce nemovitostí, to popisuje na konkrétních případech ze své praxe:

Z jeho dat například vychází, že pole k zástavbě v Brně-venkov s tržní hodnotou 10,1 milionu korun mělo cenu zjištěnou 102 730 Kč.

Kdy se daň z prodeje nemovitosti neplatí

Ne každý prodej nemovitosti automaticky podléhá dani z příjmů. U darovaných nemovitostí nebo pozemků je možné osvobození podle časového testu. Nemovitosti nabyté od 1. ledna 2021 mají lhůtu 10 let, dříve nabyté nemovitosti 5 let.

U darování je ale důležité, že se časový test počítá od okamžiku, kdy nemovitost nabyla obdarovaná osoba, nikoli od doby, kdy ji vlastnil dárce. Jinak je tomu u dědictví, kde se za splnění podmínek může započítat i doba vlastnictví zůstavitele.

Další možností je osvobození kvůli bydlišti v prodávaném domě nebo bytě. Od daně může být osvobozen příjem z prodeje rodinného domu nebo bytové jednotky, pokud v nich prodávající bydlel nejméně dva roky bezprostředně před prodejem.

Co si pohlídat, než pozemek v rodině darujete nebo prodáte

Než se cokoliv podepíšete, vyplatí se ověřit hlavně to, jaká je cena pozemku podle oceňovacích předpisů a jak moc se liší od jeho reálné tržní hodnoty. Cenové mapy jsou dostupné na webu příslušné obce.

Jestli je cena zjištěná výrazně nižší než tržní hodnota, prodej po darování může přinést daňový doměrek v řádu milionů. Pokud si nejste jistí, je lepší se rovnou obrátit na daňového poradce, který vám může ušetřit nemalé prostředky.

Zdroje:

Autorský text

https://vyhledavac.nssoud.cz/DokumentOriginal/Html/782458

https://www.zakonyprolidi.cz/cs/1992-586

https://www.zakonyprolidi.cz/cs/1997-151

https://cz.linkedin.com/posts/jfuksova_i-vymezeni-veci-activity-7469611221353398272-FeX

https://www.odhadcebrno.cz/cena-zjistena/

https://financnisprava.gov.cz/cs/dane/dane/dan-z-prijmu/informace-stanoviska-a-sdeleni/2005/informace-zdanovani-prijmu-z-prodeje-bytu-a-nemovitosti