Černé stavby v roce 2026: Češi platí daň finančáku a myslí si, že jsou z obliga. Chyba lávky, úřady si můžou došlápnout

Tisíce Čechů poctivě platí daň z nemovitosti za garáž, kůlnu nebo přístavbu, kterou nikdy nikdo nepovolil. Pravidelná složenka z finančního úřadu jim přitom dává falešný pocit, že je vše v pořádku. Realita je úplně jiná. Finanční úřad si vybírá daň, ale legalitu stavby řeší úplně jiná instituce a její závěr může skončit nařízenou demolicí na náklady vlastníka.

Letecké snímky stát už dávno má

ČÚZK pořizuje letecké snímky v takovém detailu, že na obrazovce rozliší jednotlivé tašky na střeše (rozlišení kolem 12,5 cm na pixel). Když si katastrální pracovník otevře ortofoto a vedle něj evidenční mapu, nepovolená přístavba na pozemku skočí do oka během vteřin. Probíhající revize katastru postupně pokrývá celé Česko a stojí přesně na tomto srovnání.

Kdo chce sám zjistit, jestli má pozemek v pořádku, otevře si nahlížení do katastru. Na satelitním snímku se objeví všechny budovy fyzicky stojící v terénu, v katastrální vrstvě jen ty zapsané. Když nad střechou chybí parcelní obrys, evidence o stavbě nic neví. Druhý varovný náznak je poznámka o nesouladu vedená přímo u pozemku; ta znamená, že případ je už na stole katastrálního pracovníka.

Foto: Vlastní screenshot, mapy.cz

Katastrální mapa ve spojení s leteckým snímkem rychle odhalí nesoulad. Dostupnou ji máte i vy, stačí kliknout na „změnit mapu“ na mapy.cz.

Finanční a stavební úřad se sebe neptají

Vysvětlení paradoxu spočívá v rozdělení pravomocí mezi resorty. Daň z nemovitých věcí spravuje finanční správa a její pracovníci posuzují jen to, jestli objekt splňuje podmínky zdanění; otázku povolení vůbec neřeší. K tomu přistupuje povinnost daňové mlčenlivosti, která brání tomu, aby finanční úřad poznatky o nepřiznané ploše sám předal stavebnímu odboru.

Odebírejte náš 🚨 Spotřebitelský radar

Exkluzivní obsah, slevy, soutěže, testy a výhodné nabídky. Vybráno naší redakcí, každý den na váš e-mail. Pro první odběratele zdarma, využijte toho!

Odebírat

Posíláme jen to, co stojí za to. Řídíme se zásadami ochrany soukromí.

Díky, že čtete arecenze.cz

Jsme tým nadšenců, kteří tvoří obsah o všem, co má přímý dopad na peněženku nebo praktický život běžného Čecha — co koupit, jak ušetřit, čemu se vyhnout a kolik zaplatíte.

Klikněte a odebírejte naše články z boxíku na domovské stránce Seznam.cz

Legalitu posuzuje stavební úřad a katastrální úřad. Stavební úřad zahajuje řízení nejčastěji na základě sousedského podnětu, kontroly v rámci revize katastru nebo vlastního zjištění z leteckých snímků. Větu „vždyť za to platím daň“ stavební úřad jako důkaz neuznává. Zaplacená daň žádnou legalitu objektu nepotvrzuje a před případným nařízením odstranění stavby vlastníka neuchrání.

Dodatečné povolení místo pasportu

V této oblasti se laici (a občas i články na internetu) pletou. Pasport stavby slouží jen pro objekty, které byly v minulosti řádně povoleny, ale dokumentace se nedochovala. Skutečně černou stavbu, která povolení nikdy neměla, pasport zlegalizovat nemůže; jak v právním průvodci pro portál BusinessInfo zdůrazňuje advokát Marek Doleček, pro nepovolené stavby je jedinou cestou řízení o dodatečném povolení podle § 255 stavebního zákona.

Správná cesta je dodatečné stavební povolení a legalizace černé stavby. Žádost se podává do 30 dnů od zahájení řízení o odstranění stavby. Podle právní poradny Frank Bold přitom stačí poslat ji i bez příloh. Úřad pak žadatele vyzve k doplnění a v praxi mu na to dá okolo tří měsíců. Vlastníka kromě vlastních nákladů na projektovou dokumentaci čeká správní poplatek 20 000 Kč u jednoduché stavby (typicky garáž, kůlna nebo menší přístavba), u větších objektů jde sazba na 30 000 Kč. Navíc se ukládá sankce, kterou stanoví úřad podle závažnosti přestupku. Úřad u žádosti prověří, jestli stavba nezasahuje do ochranných pásem, drží předepsané odstupy od sousedních hranic a sedí do územního plánu obce. Když stavba stojí na zemědělské půdě a její realizace bez povolení začala až po 1. červenci 2024, kdy začala platit novela zákona o ochraně zemědělského půdního fondu, klasický odvod za vynětí se počítá dvacetinásobně.

Tři vrstvy postihu od finančáku k pojišťovně

Kdo se k dodatečnému povolení neodhodlá nebo neprojde podmínkami, narazí na souběh sankcí. Daň z nemovitosti, kterou stát za nezapsanou stavbu vyměřil, není věcí jediného roku; finanční správa ji umí doměřit ještě tři roky nazpět a k částce se přičtou úroky z prodlení. Stavební úřad podle nového stavebního zákona (zákon č. 283/2021 Sb., účinný pro běžné stavby od 1. července 2024) může za stavbu bez povolení uložit pokutu až dva miliony korun. Pokud objekt stojí ve zvláště chráněném území nebo v ochranném pásmu, hranice se zvyšuje až na čtyři miliony korun. Pokud nelze stavbu dodatečně povolit, následuje rozhodnutí o odstranění. Demolici si vlastník zaplatí sám a u domu se náklady šplhají do statisíců až milionů.

Často přehlížený důsledek je pojištění. Po nehodě dorazí pojišťovna a začne kontrolovat dokumentaci ke stavbě. Když zjistí, že povolení chybí, pojišťovna obvykle plnění odmítne nebo významně krátí; smluvní podmínky standardně vyžadují, aby stavba byla v souladu s právními předpisy. Po požáru nebo vichřici se tak vlastník dostane do situace, kdy si škodu uhradí ze svého.

Kdo má na pozemku něco, co v katastru chybí, na nic nečeká. Šance na úspěšnou legalizaci klesá s každou další revizí a s každým sousedem, který se ozve.

Zdroje: https://dostupnyadvokat.cz/blog/cerna-stavba, https://frankbold.org/poradna/stavebni-a-uzemni-rizeni/cerne-stavby/cerne-stavby/rada/co-delat-kdyz-soused-postavil-cernou-stavbu, https://krouzel.cz/cerne-stavby/, https://www.businessinfo.cz/navody/povolovani-cernych-staveb-novy-stavebni-zakon-ppbi/, https://www.drevostavitel.cz/clanek/financak-vi-o-cernych-stavbach