Chatu od roku 2027 nemusí ochránit ani odmítnutí prodeje: Nový stavební zákon rozšiřuje možnosti vyvlastnění

Nikola Mrázková

16. 10. 2026

Foto: Shutterstock.com

Odmítnutím nabídky na odkup nemusí spor o pozemek nebo chatu skončit. Od ledna 2027 se totiž mění postavení některých velkých investičních projektů.

Získejte zdarma naše články jako první

Sledujte nás v Google Zprávách

Preferujte nás ve vyhledávání

Pokud máte chatu nebo pozemek v místě, kde má vzniknout velký strategický projekt, samotné „neprodám“ už nemusí stačit. Novela stavebního zákona umožní za přesně stanovených podmínek použít i vyvlastnění. Zjistili jsme, koho se změna týká a jak může vyvlastnění probíhat.

Soukromá továrna může získat postavení veřejně prospěšné stavby

Nejdůležitější změna se týká takzvaných strategických investičních staveb. Od roku 2027 bude nové znění stavebního zákona řadit mezi veřejně prospěšné stavby, což je podstatné i pro možnost vyvlastnění pozemků a staveb potřebných k jejich realizaci.

Nemusí však jít jen o dálnici, železnici nebo jinou klasickou veřejnou infrastrukturu. Do režimu strategické investiční stavby se může za splnění zákonných podmínek dostat také velký projekt určený například pro výrobu a skladování. Jednou z podmínek je vazba na příslušnou plochu v územně plánovací dokumentaci a rozloha nejméně 45 hektarů.

Odebírejte naše články: V Google – klikněte na Sledovat | E-mailem | Na Instagramu | Na Facebooku

Odebírejte naše články: Přidejte si boxík arecenze.cz na domovskou stránku Seznam.cz

Když nabídku odmítnete, investor nemůže chatu hned vyvlastnit

Vyvlastnění přichází na řadu až poté, co se investor pokusí potřebná práva získat dohodou. Jako vlastník tedy nejprve dostanete návrh smlouvy a nabídku na odkup. Součástí nabídky má být také znalecký posudek, ze kterého vychází navržená cena.

Pokud se nedohodnete, zákon počítá standardně s 90denní lhůtou od doručení návrhu smlouvy. Teprve potom může být splněna jedna z podmínek pro zahájení vyvlastňovacího řízení.

Bez veřejného zájmu vyvlastnění neprojde

Ani poté investor nemá úplně volnou ruku. Ve vyvlastňovacím řízení se musí prokázat veřejný zájem a zásah do vašich vlastnických práv smí být pouze v rozsahu nezbytném pro uskutečnění projektu.

Běžně tak nestačí, že si firma vybere místo, kde chce novou halu, a vy se zbalíte a odejdete. Projekt musí spadat do zákonného režimu, mít odpovídající vazbu na územní plánování a splnit podmínky, které vyvlastnění umožňují.

Advokát Pavel Černý z Frank Bold při hodnocení nové úpravy upozornil na podobný princip u jiného typu staveb:

„To, že se bytové domy dostaly mezi vyhrazené stavby, samo o sobě neznamená možnost vyvlastnění.“

Pavel Černý advokát, Frank Bold

Odebírejte naše články: V Google – klikněte na Sledovat | E-mailem | Na Instagramu | Na Facebooku

Odebírejte naše články: Přidejte si boxík arecenze.cz na domovskou stránku Seznam.cz

Investor může požádat i o odstranění cizí stavby

Novela řeší také situaci, kdy projektu nepřekáží pouze pozemek, ale přímo stavba stojící na něm. Nové znění § 248 umožňuje stavebníkovi záměru, pro který zákon stanoví účel vyvlastnění, požádat o povolení odstranění cizí stavby i bez souhlasu jejího vlastníka.

V praxi se může jednat například o chaty, které stojí přímo v místě, kde má být projekt postavený. Samotné odstranění musí povolit stavební úřad, přičemž opět je třeba splnit další zákonné podmínky.

Agenda nejvýznamnějších strategických staveb a související vyvlastňování má od roku 2027 spadat také do nové soustavy stavební správy. Advokát Vojtěch Faltus z Aegis Law pro Českou justici popsal změnu následovně:

„Budou společně povolovat nejvýznamnější stavby a řešit i vyvlastnění, tak jak se dnes řeší na Dopravním a energetickém stavebním úřadu.“

Vojtěch Faltus advokát, partner Aegis Law

Co dělat, když vám investor pošle nabídku

Pokud vám investor pošle nabídku na odkup nemovitosti, nemusíte ji hned podepisovat ani odmítat. Nejdřív si projděte, co přesně vám poslal, a postupujte krok za krokem:

Zjistěte, kvůli jakému projektu chce investor vaši nemovitost získat. Ne každý projekt totiž umožňuje vyvlastnění.
Ověřte si, zda u projektu vůbec připadá vyvlastnění v úvahu. Důležité je, jak je záměr vedený v územně plánovací dokumentaci a podle jakého zákona investor postupuje.
Zkontrolujte nabízenou cenu. Podívejte se, z jaké hodnoty investor vychází a zda nabídka odpovídá cenám podobných nemovitostí.
Projděte si znalecký posudek. Ten by měl ukázat, jak byla nabízená částka vypočtena a z jakých údajů znalec vycházel.
Nic nepodepisujte pod tlakem. Pokud si nejste jistí podmínkami smlouvy nebo investor zmiňuje možnost vyvlastnění, nechte si dokumenty zkontrolovat právníkem nebo jiným odborníkem.
Hlídejte si lhůty a veškerou komunikaci si uschovejte. Dopisy, návrhy smluv, znalecké posudky i další dokumenty se mohou později hodit, pokud by se věc dostala do vyvlastňovacího řízení.

Za vyvlastnění musíte dostat náhradu

Pokud k vyvlastnění opravdu dojde, o nemovitost nepřijdete bez náhrady. Jako vlastník za ni musíte dostat zaplaceno. Základem je obvyklá cena nemovitosti, tedy částka, za kterou by se podobná nemovitost běžně prodávala. Pokud by ale cena vypočtená podle oceňovacích předpisů vyšla vyšší, použije se tato vyšší částka.

Do náhrady se mohou započítat i další výdaje, které vám kvůli vyvlastnění vzniknou. Může jít například o náklady na stěhování nebo o výdaje spojené s přesunem podnikání na jiné místo.

Zdroje:

Autorský text

https://www.drevostavitel.cz/clanek/zahradkari-odmitaji-prodat-sve-chaty

https://novystavebnizakon.gov.cz/legislativa/uplne-zneni-zakona/

https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2006-184

https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2023-465

https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2021-283

https://www.mmr.gov.cz/cs/ostatni/web/novinky/ministerstvo-predstavilo-konkretni-zmeny-k-novele

https://www.ceska-justice.cz/2026/02/novela-stavebniho-zakona-namitky-sousedu/

https://novystavebnizakon.gov.cz/transformace-stavebni-spravy/hodnoceni-expertu/

https://www.psp.cz/eknih/2025ps/stenprot/023schuz/s023023.htm

Získejte zdarma naše články jako první