Dar nemovitosti v rodině 2026: Češi si myslí, že je hotovo a nemusí řešit. Potom přijde dopis od finančáku

Český zákon umí být štědrý: když rodiče převedou byt na dospělé dítě nebo strýc přepíše chalupu na neteř, žádná darovací ani příjmová daň se neodvádí. Tahle úleva ovšem nemá podobu prostého „vyřízeno“, po podpisu darovací smlouvy se na nového majitele upíná hned několik administrativních povinností. Dvě z nich Češi pravidelně přehlížejí a obě umí spolknout cenu malého rodinného auta.

Daňová úleva má překvapivě široký okruh

Daňové osvobození u nemovitostí v rodině zasahuje dál než jen na rodiče a děti. Vztahuje se na převody mezi manželi, na prarodiče a vnuky, sourozence, strýce a tety, synovce a neteře. Patří sem i zeti a snachy, nevlastní děti, tchány a tchyně i otčímové a macechy, jak vyjmenovává § 10 odst. 3 písm. c) ZDP. Stát z takových převodů nic nevybírá, ani povinné pojištění se z nich neplatí. V té zdánlivé bezstarostnosti se ale často skrývá past. Daňová úleva kryje jen samotný převod, ostatní povinnosti i pozdější prodej už spadají do běžných daňových pravidel.

Past, která se může otevřít až po deseti letech

Větší finanční riziko bývá to, které leží nejdál v budoucnosti. Příjem z případného prodeje darované nemovitosti je od daně osvobozen jen tehdy, pokud obdarovaný udrží nemovitost v rukou po stanovenou dobu. U nemovitostí nabytých před 1. lednem 2021 stačí pět let vlastnictví, u nemovitostí nabytých od ledna 2021 (včetně) je test prodloužený na deset let.

Zatímco u dědictví v přímé linii se časový test zkracuje o dobu, kterou nemovitost držel zůstavitel, dar tuhle bonusovou položku nezná. Lhůta startuje od nuly dnem nabytí vlastnictví, tedy dnem zápisu vkladu do katastru nemovitostí (s právními účinky zpětně ke dni podání návrhu). Pokud nový majitel prodá dříve a peníze nevloží do vlastního bydlení, podléhá rozdíl mezi prodejní cenou a uplatnitelnými výdaji dani z příjmu fyzických osob.

Z desetiletého testu přitom existuje úniková cesta: pokud obdarovaný peníze z prodeje použije na obstarání vlastní bytové potřeby, je příjem od daně osvobozený i před uplynutím lhůty. Tuto výjimku zakotvuje § 4 odst. 1 písm. b) zákona o daních z příjmů.

Odebírejte náš 🚨 Spotřebitelský radar

Exkluzivní obsah, slevy, soutěže, testy a výhodné nabídky. Vybráno naší redakcí, každý den na váš e-mail. Pro první odběratele zdarma, využijte toho!

Odebírat

Posíláme jen to, co stojí za to. Řídíme se zásadami ochrany soukromí.

Díky, že čtete arecenze.cz

Jsme tým nadšenců, kteří tvoří obsah o všem, co má přímý dopad na peněženku nebo praktický život běžného Čecha — co koupit, jak ušetřit, čemu se vyhnout a kolik zaplatíte.

Klikněte a odebírejte naše články z boxíku na domovské stránce Seznam.cz

A tady přichází druhá strana téhož problému, kterou si rodiny při darování málokdy uvědomí. Klíčovým daňovým výdajem je cena nemovitosti určená ke dni nabytí podle zákona o oceňování majetku, v praxi nejlépe doložená znaleckým posudkem. Bez posudku z doby darování riskuje obdarovaný, že úřad daň počítá ze značně širšího základu, a doplatek se může vyšplhat do statisíců.

Druhá past je papírová a přichází okamžitě

Pětimilionová hranice je společná i pro peněžní dary v rodině, nejen pro nemovitosti. § 38v zákona o daních z příjmů ukládá každému poplatníkovi povinnost ohlásit správci daně jakýkoli osvobozený příjem nad pět milionů korun. Stačí dnes byt s dispozicí 2+kk v Praze nebo rodinný dům na okraji většiny krajských měst a hranice je překročena, aniž by si toho někdo všiml. Mnoho rodin spoléhá na to, že údaje o převodu si finanční úřad dohledá v katastru sám. Katastr ale eviduje vlastnické vztahy, ne tržní hodnotu a důvod osvobození, takže iniciativa musí přijít od obdarovaného. Termín kopíruje obecnou lhůtu daňového přiznání. Oznámení tedy musí být na úřadě nejpozději do 1. dubna roku, který následuje po roce nabytí nemovitosti. Při elektronickém podání se lhůta prodlužuje o měsíc (do začátku května), při podání přes daňového poradce o tři měsíce (do začátku července).

Sankce za nepodání podle § 38w ZDP rostou podle toho, jak rychle se chyba odhalí. Iniciativní obdarovaný, který si na povinnost vzpomene ještě před zásahem úřadu, zaplatí symbolickou jednu desetinu procenta z hodnoty daru. Když dorazí výzva a obdarovaný oznámení odešle v náhradní lhůtě, vyletí pokuta na deset procent. Kdo nezareaguje ani potom, dostane patnáctiprocentní pokutu.

Kolik vás stojí jedna nepodaná obálka

Rozdíl mezi nejmírnější a nejtěžší variantou je 150násobek. Iniciativa po podpisu smlouvy se vyplatí i u rodičovského bytu 3+1 na okraji Prahy.

Oznámení nemá závazný formulář, Finanční správa však zveřejnila užitečný nepovinný tiskopis 25 5252. Vyplnit jde online v aplikaci Moje daně, poslat poštou i datovou schránkou.

Co si pohlídat ještě před podpisem

Praktický postup pro každého, kdo darování v rodině plánuje, se vejde do tří kroků. Před podpisem smlouvy si nechte zpracovat znalecký posudek, i když věříte, že prodej není v plánu. Životní situace se mění a odhad v řádu tisíců korun bývá nejlevnější pojistka proti pozdější šestimístné doplatkové dani. Pokud hodnota daru atakuje pětimilionovou hranici, počítejte rovnou s podáním oznámení a založte si připomínku v kalendáři. A když si nejste jistí, jestli máte na osvobození nárok, ověřte si vztah k dárci přímo v zákoně nebo si zaplaťte krátkou konzultaci u daňového poradce. Pár set korun za půlhodinovou poradu vyjde výrazně levněji než patnáctiprocentní pokuta z hodnoty bytu.

Zdroje: Autorský text, https://financnisprava.gov.cz/cs/dane/dane/dan-z-prijmu/fyzicke-osoby/oznameni-o-osvobozenych-prijmech, https://www.remaxalfa.cz/dan-z-prijmu-darovani-nemovitosti/, https://www.penize.cz/darovaci-dan, https://www.finance.cz/533083-koupe-darovani-a-dedeni-nemovitosti-versus-dane/, https://www.zakonyprolidi.cz/cs/1992-586, https://www.e15.cz/finexpert/danove-priznani/zradne-darovani-v-rodine-dum-je-bez-dane-za-tyto-dve-nenapadne-chyby-ale-zaplatite-statisice-1433076