Prodej zděděného a darovaného bytu: Dědic si započítá roky rodičů, obdarovaný začíná od nuly. Ani rok 2027 to nezmění

Získejte zdarma naše články jako první

Preferujte nás ve vyhledávání

Sledujte nás v Google Zprávách

Odebírejte nás na seznam.cz

Byt po rodičích přechází na děti dvěma cestami: dědictvím po jejich smrti, nebo darovací smlouvou ještě za života. Ani dědic, ani obdarované dítě za to, že byt získali, daň z příjmů neplatí. Při pozdějším prodeji ale záleží i na tom, kterou z obou cest k bytu majitel přišel. Podle toho finanční úřad posoudí, jestli prodávající daň zaplatí.

Dědic si do lhůty připočte roky, kdy byt patřil rodičům

Daň z příjmů neplatí ten, kdo byt prodá až po uplynutí zákonné lhůty od jeho získání. U bytů nabytých od roku 2021 trvá deset let, u dříve nabytých pět. Právě v této lhůtě se dědictví a dar liší.

Kdo zdědí byt po rodiči, prarodiči, dítěti nebo manželovi, započítá si do lhůty i dobu, po kterou byt prokazatelně vlastnil zesnulý. Když byt patřil zesnulému aspoň po celou dobu lhůty, je lhůta splněná i pro dědice. Ten ho pak může prodat bez daně hned po skončení dědického řízení a nemusí v bytě bydlet. Zkrácení ale platí jen pro dědictví v přímé linii a po manželovi. U bytu po tetě nebo sourozenci se lhůta počítá až od chvíle, kdy byt připadl dědici.

Obdarovaný začíná od nuly. Lhůta mu běží až ode dne, kdy se sám stal vlastníkem, a roky, kdy byt patřil rodičům, se do ní nepočítají. Kdo dostal byt darem a nebydlí v něm, prodá ho bez daně jen tehdy, když peníze použije na vlastní bydlení. Jinak musí s prodejem počkat. Od roku 2027 se na těchto pravidlech nic nemění.

Dvě výjimky platí pro dědice i obdarované stejně

Lhůta od nabytí není jediná výjimka. Prodej je osvobozený také tehdy, když v bytě prodávající bydlel aspoň 2 roky těsně před prodejem, nebo když peníze z prodeje použije na vlastní bydlení. Obě možnosti platí pro zděděný i darovaný byt stejně.

Odebírejte náš 🚨 Spotřebitelský radar

Exkluzivní obsah, slevy, soutěže, testy a výhodné nabídky. Vybráno naší redakcí, každý den na váš e-mail. Pro první odběratele zdarma, využijte toho!

Odebírat

Posíláme jen to, co stojí za to. Řídíme se zásadami ochrany soukromí.

Díky, že čtete arecenze.cz

Jsme tým nadšenců, kteří tvoří obsah o všem, co má přímý dopad na peněženku nebo praktický život běžného Čecha — co koupit, jak ušetřit, čemu se vyhnout a kolik zaplatíte.

Klikněte a odebírejte naše články z boxíku na domovské stránce Seznam.cz

Výjimka s novým bydlením se uplatní hlavně při rychlém prodeji, kdy prodávající v bytě 2 roky nebydlel a lhůta od nabytí ještě neuplynula. Peníze musí použít na vlastní bytovou potřebu, třeba na koupi nebo stavbu bytu či domu, ve kterém bude bydlet. Stihnout to musí nejpozději do konce roku, který následuje po roce prodeje. Získání peněz musí finančnímu úřadu oznámit do konce lhůty pro daňové přiznání za rok prodeje.

Pro prodej bytu se od roku 2027 mění jen hranice 23% daně

Od 1. ledna 2027 platí novela zákona o daních z příjmů (zákon č. 180/2026 Sb.). Přináší hlavně nové slevy na dani a vyšší limity pro podání přiznání. Pravidel pro prodej nemovitostí se nedotýká.

Mění se hranice, od které se platí vyšší sazba daně. Podle § 16 zákona o daních z příjmů se základ daně do 36násobku průměrné mzdy daní sazbou 15 % a část nad touto hranicí sazbou 23 %. Pro příjmy roku 2026 leží hranice na 1 762 812 Kč. Pro příjmy roku 2027 se posouvá na 1 859 868 Kč. Podle nařízení vlády č. 177/2026 Sb. totiž vychází průměrná mzda pro rok 2027 na 51 663 Kč.

Hranice se vztahuje na celý roční základ daně. Zisk z neosvobozeného prodeje bytu se sčítá s ostatními zdanitelnými příjmy, například se mzdou. Vyšší sazbu tak může zaplatit i člověk, jehož plat sám hranici nepřesahuje.

Posun hranice 23% daně ušetří prodávajícímu nejvýš 7 800 Kč

Spočítali jsme, kolik daně navíc zaplatí zaměstnanec s hrubou mzdou 50 000 Kč měsíčně, když prodá darovaný byt bez nároku na osvobození a nemá žádné odpočty. Zdanitelný rozdíl je prodejní cena minus úřední cena bytu ke dni darování a výdaje.

Sazbu 23 % zaplatí z části rozdílu nad zhruba 1,16 milionu Kč, u příjmu v roce 2027 až nad 1,26 milionu Kč. Když kupní cenu dostanete až v roce 2027, ušetříte při této mzdě podle našeho výpočtu nejvýš asi 7 800 Kč.

Když se daň platit musí

Kdo prodá byt bez nároku na osvobození, podá za rok prodeje daňové přiznání sám, i když mu daň ze mzdy jinak vyřizuje zaměstnavatel. Příjem z prodeje i výdaje na byt v něm uvede v příloze číslo 2 mezi ostatními příjmy podle § 10 zákona o daních z příjmů.

Jedna povinnost vůči finančnímu úřadu může vzniknout už při převzetí bytu. Když má zděděný nebo darovaný byt hodnotu přes 5 milionů Kč, musí to nový majitel oznámit finančnímu úřadu do konce lhůty pro daňové přiznání za rok, kdy byt získal. Jinak mu hrozí pokuta až 15 % z neoznámené částky. Podrobnosti najdete v našem článku o pokutách za dar v rodině.

Úřední cena bytu a den podpisu rozhodnou, kolik zaplatíte

Kolik za byt kdysi zaplatili rodiče, finanční úřad nezajímá. Od kupní ceny se odečítá hodnota bytu ke dni, kdy ho prodávající zdědil nebo dostal. Stanoví ji zákon o oceňování majetku. Daň se pak platí z částky, která zbude po odečtení této hodnoty a dalších výdajů. Takové úřední ocenění často zaostává za tím, co dnes nabídne kupec, takže daň vyjde vyšší. Hodnotu k datu darování doloží obdarovaný znaleckým posudkem, dědic potřebuje ocenění ke dni, kdy dědictví nabyl.

Foto: Shutterstock

Od kupní ceny se odečítá úřední hodnota bytu ke dni, kdy ho prodávající zdědil nebo dostal darem.

S kupcem hlídejte i to, kdy co podepíšete a kdy dostanete peníze:

• Kdo čeká, až uplyne lhůta pro osvobození, nesmí před jejím koncem podepsat ani smlouvu o smlouvě budoucí kupní. Lhůta by pak splněná nebyla, i když by kupní smlouvu podepsal až po jejím skončení.
• Záloha podle smlouvy o smlouvě budoucí i splátky kupní ceny se daní za ten rok, ve kterém peníze skutečně dostanete.

Zdroje: Autorský text, https://www.zakonyprolidi.cz/cs/1992-586, https://www.epravo.cz/top/zakony/sbirka-zakonu/sb/2026/177, https://financnisprava.gov.cz/cs/dane/dane/dan-z-prijmu/fyzicke-osoby/ostatni, https://www.praceamzda.cz/tydenik/267/podtrzeno-secteno-c-39-2026, https://www.e15.cz/finexpert/bydleni/dostali-jste-dum-a-chcete-ho-prodat-pozor-na-detail-ktery-vas-bude-stat-majlant-na-danich-1434697, https://www.banky.cz/clanky/jak-zdanit-prodej-bytu-nebo-domu-ziskaneho-darem/, https://portal.pohoda.cz/dane-ucetnictvi-mzdy/dan-z-prijmu/prodej-nemovitosti-nabyte-z-dedictvi-nebo-darem/, https://money.cz/novinky-a-tipy/dane/prodej-nemovitosti-fyzickou-osobou-zdaneni-vs-osvobozeni-prijmu/, https://www.zakonyprolidi.cz/cs/1992-589, https://www.epravo.cz/_dataPublic/sbirky/2025/Sb_2025_365_PZZ.pdf, https://www.businessinfo.cz/clanky/zmeny-u-dani-z-prijmu-jake-novinky-cekaji-podnikatele-i-zamestnance-od-ledna-2027/, https://www.finance.cz/clanky/dedictvi-a-darovani-bytu-versus-dane-co-se-meni-v-roce-2027/

Získejte zdarma naše články jako první

Preferujte nás ve vyhledávání

Sledujte nás v Google Zprávách