Menu

Tyhle 3 „nevinné“ úpravy v bytě dělají Češi běžně, přitom potřebují souhlas SVJ: Pozor na balkon, okna i radiátory

Petr Pavelka
Odebírat články Odebírat články
Tyhle 3 „nevinné“ úpravy v bytě dělají Češi běžně, přitom potřebují souhlas SVJ: Pozor na balkon, okna i radiátoryFoto: Shutterstock.com
Podívali jsme se, proč o části vlastního bytu majitel nerozhoduje sám a co to znamená při plánované rekonstrukci.

Získejte zdarma naše články jako první

Sledujte nás v Google Zprávách
Preferujte nás ve vyhledávání

Rekonstrukce bytu vypadá jako čistě vaše věc. Kupujete materiál, sháníte řemeslníky a těšíte se na výsledek. Jenže část toho, co máte za vlastními dveřmi, právně patří celému domu. Zásah bez souhlasu se pak může pěkně prodražit, protože kromě případné pokuty můžete dostat příkaz vrátit byt na vlastní náklady do původní podoby. A kdo výzvy ignoruje, riskuje nakonec i exekutora.

Co ve vlastním bytě není tak úplně vaše

Když si koupíte byt, stanete se zároveň spoluvlastníkem takzvaných společných částí domu. A právě tady vzniká největší nedorozumění. Do společných částí nepatří jen střecha, chodby nebo výtah, ale i některé věci, které máte přímo u sebe v bytě a automaticky je považujete za své.

Co všechno tam spadá, vyjmenovává nařízení vlády číslo 366/2013 Sb. spolu s občanským zákoníkem. Patří sem i věci, které máte fyzicky u sebe: nosné konstrukce, celá otopná soustava včetně radiátorů nebo okna, která tvoří plášť a vzhled budovy. O těchto věcech nerozhodujete sami, přestože se nacházejí za vašimi dveřmi.

Odebírejte naše články: V Google – klikněte na Sledovat | E-mailem | Na Instagramu | Na Facebooku

Odebírejte naše články: Přidejte si boxík arecenze.cz na domovskou stránku Seznam.cz

Úprava v bytě Čeho se dotýká Proč o ní nerozhodujete sami
Přemístěný radiátor Rozvody tepla U ústředního vytápění patří celá otopná soustava včetně radiátorů mezi společné části a zásah do ní ovlivní vytápění celého domu
Nová okna Plášť a vzhled domu Okna jsou výplní otvorů v obvodové stěně, jejich nový tvar, rám nebo odstín pohledově promění celý dům
Zasklení nebo úprava balkonu Konstrukce a vzhled domu Balkon a lodžie bývají společnou částí i tehdy, když je užíváte jen vy
Zbourání nosné zdi Statika domu I uvnitř bytu zůstává nosná zeď společnou částí, bez ní může být ohrožena stabilita celého domu
Zásah do stoupaček Rozvody vody, plynu a odpadu Svislé domovní rozvody zůstávají společné, i když procházejí vaším bytem

Kde zjistíte, co ve vašem domě patří všem

Univerzální seznam neexistuje. Co přesně je ve vašem konkrétním domě společná část, určuje prohlášení vlastníka a stanovy SVJ. U starších domů se navíc vymezení může lišit od novostaveb, takže co platí u souseda přes ulici, nemusí platit u vás. Když si nejste jistí, zeptejte se výboru SVJ nebo se poraďte s právníkem na bytové právo, ještě než něco odšroubujete.

Odebírejte náš 🚨 Spotřebitelský radar

Exkluzivní obsah, slevy, soutěže, testy a výhodné nabídky. Vybráno naší redakcí, každý den na váš e-mail. Pro první odběratele zdarma, využijte toho!

Posíláme jen to, co stojí za to. Řídíme se zásadami ochrany soukromí.

Díky, že čtete arecenze.cz

Jsme tým nadšenců, kteří tvoří obsah o všem, co má přímý dopad na peněženku nebo praktický život běžného Čecha — co koupit, jak ušetřit, čemu se vyhnout a kolik zaplatíte.

Klikněte a odebírejte naše články z boxíku na domovské stránce Seznam.cz

Dvě různá razítka, která se navzájem nezastoupí

Souhlas SVJ a povolení stavebního úřadu jsou dvě oddělené věci a jedno druhé nenahradí. U větší přestavby proto můžete potřebovat obojí.

Co potřebujete Kdo rozhoduje Kdy to platí
Souhlas SVJ (soukromoprávní) výbor nebo předseda SVJ zásah do společných částí, třeba rozvodů, balkonu nebo nosné zdi
Povolení stavebního úřadu (veřejnoprávní) stavební úřad zásah do nosných konstrukcí, změna vzhledu domu nebo vliv na požární bezpečnost

Co se stane, když výzvu SVJ neřešíte

Pokud sáhnete na společnou část bez souhlasu, může se společenství vlastníků domáhat nápravy. Nejdřív přijde výzva, abyste závadný stav odstranili, třeba demontovali markýzu přišroubovanou k fasádě nebo vrátili posunutý radiátor na původní místo. Když ji necháte bez odezvy, míří spor k soudu.

Ustaraný majitel bytu čte úřední výzvuFoto: Photoroyalty / Shutterstock

Neřešená výzva od SVJ se může protáhnout až k soudu, kde náklady rychle rostou.

Společenství podá takzvanou negatorní žalobu. Soud pak může vlastníkovi nařídit, aby zásah zrušil a byt i společný prostor vrátil do podoby před přestavbou. K nákladům soudního řízení se navíc podle občanského zákoníku připojí i takzvané bezdůvodné obohacení, které společenství naúčtuje za celou dobu, kdy jste společný prostor blokovali.

Jakmile je rozsudek pravomocný a vy ho nesplníte, nastupuje exekuce. Když soud nařídil úpravu odstranit, postará se o to na vaše náklady firma, kterou pošle exekutor. Pokud po vás soud vymáhá peníze, přijdou na řadu srážky ze mzdy, obstavení účtu nebo prodej majetku. Zákon v krajním případě připouští i soudní prodej bytu, což je spíš poslední pojistka než běžný postup. Jak takový spor vypadá z pohledu majitele, jsme popsali v příběhu, kdy SVJ nařídilo prodej bytu.

Kolik reálně stojí neohlášená přestavba

Když si lidé představí trest za neohlášenou přestavbu, vybaví se jim pokuta od stavebního úřadu. Jenže u běžné úpravy bývá obvykle tou nejmenší starostí z celého účtu. Nejvíc zabolí návrat bytu do původní podoby, který platí majitel sám. U zbourané nosné zdi nebo přesunutých rozvodů to znamená zaplatit druhého řemeslníka za plnou cenu jen proto, aby vrátil, co ten první udělal. Mezi tím leží náklady soudního sporu. Samotná pokuta roste hlavně u rozsáhlých nepovolených staveb, kde se dostává do statisíců korun, u těch nejzávažnějších i výš.

Nejlevnější položkou celého výčtu přitom zůstává jediná otázka položená včas. Výbor SVJ vám na ni odpoví zadarmo a rovnou řekne, co je vůbec dovolené. Jakmile věc doputuje k soudu a exekutorovi, jde cena do násobků toho, co by stála samotná přestavba.

Tři věci, které vyřešte dřív než řemeslníky

Nejlevnější obrana je nachystat si papíry ještě předtím, než přijede parta na bourání.

Za prvé dejte o plánu vědět tomu, kdo dům spravuje, obvykle je to právě SVJ. Tahle oznamovací povinnost platí od července 2020 a je záměrně široká. Dopředu se oznamuje i drobná úprava, u které byste žádné papírování nečekali.

Za druhé u větších zásahů zjistěte, co dalšího potřebujete. Čím větší přestavbu chystáte, tím spíš budete potřebovat souhlas shromáždění vlastníků, razítko stavebního úřadu a k tomu statický posudek. Ověřte si to dřív, než začnete bourat.

Za třetí si nechte všechno potvrdit na papíře. Domluvu, která padne jen mezi řečí se sousedem nebo předsedou, u případného sporu skoro nedoložíte. Souhlasy, projektovou dokumentaci i posudky si schovejte po celou dobu, kdy úprava stojí. Papír se souhlasem vyjde vždycky levněji než rozsudek.

Zdroje: Autorský text, https://www.epravo.cz/top/clanky/pravni-obrana-svj-proti-pristavbe-na-spolecnem-prostoru-119561.html, https://www.tzb-info.cz/normy-a-pravni-predpisy-facility-management/15932-co-jsou-spolecne-casti-bytoveho-domu, https://okolobytu.cz/clanky/z-pravni-praxe-jsou-lodzie-balkon-nebo-terasa-spolecnymi-castmi-domu-ci-vylucnym-vlastnictvim/, https://www.sousede.cz/magazin/clanek/mam-povinnost-svj-oznamit-stavebni-upravy/1079, https://arws.cz/novinky-v-arrows/zmena-dispozice-bytu-v-bytovem-dome, https://www.hypoindex.cz/clanky/rekonstrukce-bytu-koho-informovat-a-kdy-potrebujete-stavebni-povoleni/, https://www.e15.cz/finexpert/bydleni/nevinny-zasah-do-bytu-vas-muze-stat-statisice-kdy-na-vas-muze-svj-poslat-exekutory-1435867

Rubriky

Přečtěte si také

Diskuze, komentáře a vaše zkušenosti

Podělte se o svůj názor, dotaz a poraďte ostatním v moderované diskuzi.
Zveřejňujeme každý slušný a přínosný komentář.