„SVJ mi nařídilo prodat byt, bránit se jde těžko.“ Kvůli neplacení i hluku mohou Češi přijít o střechu nad hlavou

Práva a pravomoci společenství vlastníků jednotek jsou pro mnoho lidí poměrně nejasná. Řada lidí se například domnívá, že jejich vlastnické právo je nedotknutelné. Poměrně překvapivě má však SVJ větší práva, než by se mohlo na první pohled zdát.

SVJ může požádat soud o nucený prodej bytu

Za určitých okolností skutečně může společenství vlastníků jednotek nařídit prodej bytu. Není to ale tak jednoduché. SVJ nemůže samo o sobě prodat váš byt. Jedinou možností je nechat tento krok na soudu, a to na návrh podaný SVJ. V takovém případě se jedná o takzvaný nucený prodej jednotky podle § 1184 občanského zákoníku a SVJ zde figuruje jako navrhovatel.

Nucený prodej bytu lze provést pouze v případě, že daný člověk i přes písemnou výstrahu SVJ porušuje své povinnosti vlastníka jednotky způsobem, který podstatně omezuje nebo znemožňuje výkon práv ostatních vlastníků jednotek.

O jaké porušování povinností se může jednat?

Mezi povinnosti, jejichž neplnění může být důvodem pro nucený prodej bytu, se řadí například dlouhodobé neplacení příspěvků do fondu oprav. Zmínit lze ale také soustavné rušení domovního klidu nebo neplacení záloh na služby. Mezi další důvody patří i užívání bytu ke krátkodobým pronájmům, které vedou k rušení domnovního klidu. Spadá zde rovněž zanedbávání údržby bytu, které způsobuje škody na společných částech domu nebo v bytě jiného vlastníka. A konečně také může jít o provádění nepovolených stavebních úprav společných částí domu.

Může se vlastník bytu nějakým způsobem bránit?

Pokud vám dorazí výstraha podle § 1184 občanského zákoníku a vy máte pocit, že se jedná o neoprávněnou výstrahu, je na místě jednat co nejrychleji. Na nápravu totiž ze zákona máte pouze 30 dní. Neváhejte proto zdokumentovat vše, aby bylo patrné, v čem přesně je výstraha neoprávněná. Doporučit lze také obrátit se na profesionální právní pomoc.

Odebírejte náš 🚨 Spotřebitelský radar

Exkluzivní obsah, slevy, soutěže, testy a výhodné nabídky. Vybráno naší redakcí, každý den na váš e-mail. Pro první odběratele zdarma, využijte toho!

Odebírat

Posíláme jen to, co stojí za to. Řídíme se zásadami ochrany soukromí.

Díky, že čtete arecenze.cz

Jsme tým nadšenců, kteří tvoří obsah o všem, co má přímý dopad na peněženku nebo praktický život běžného Čecha — co koupit, jak ušetřit, čemu se vyhnout a kolik zaplatíte.

Klikněte a odebírejte naše články z boxíku na domovské stránce Seznam.cz

Pokud SVJ podá návrh na nucený prodej a vy v rámci SVJ nijak neškodíte, právní zástupce zpochybní splnění podmínek, které jsou dané právě v § 1184.

Kromě toho máte také možnost napadnout hlasování (tedy konkrétní rozhodnutí SVJ). Hlasování lze napadnout v případě, že SVJ nemá jasně zdokumentováno, že většina vlastníků jednotek skutečně souhlasila nebo když máte podezření na manipulaci.

Foto: Freepik.com

K nucenému prodeji může dojít jen při závažném porušování povinností, například při dlouhodobém neplacení nebo opakovaném rušení ostatních vlastníků.

Kdo návrh k soudu podává

Návrh na nucený prodej k soudu nikdy nepodává rozzlobený soused, který si na vás “zasedl”. Do tohoto úkolu se pouští osoba odpovědná za správu domu, což v praxi znamená výbor SVJ nebo správce domu. Aby ale žaloba mohla být soudu podána, musí získat souhlas většiny všech vlastníků, přičemž se nezapočítává hlas toho, jehož byt měl být prodán. V rámci hlasování se jedna jednotka počítá jako jedna hlava, nejde tedy o velikost podílů. Cílem tohoto nastavení je zabránit tomu, aby větší podílníci nepřetlačili menšinu ve svůj prospěch.

Co když soud rozhodne ve prospěch SVJ?

Pokud soud návrhu SVJ vyhoví, dojde k nařízení nuceného prodeje jednotky. V praxi to znamená, že se byt prodá, a to zpravidla prostřednictvím veřejné dražby. Je však nutné zdůraznit, že tento krok zpravidla znamená až poslední možné řešení. Soud pečlivě zkoumá, zda byly opravdu splněny všechny zákonné podmínky a zda je takový zásah do vlastnického práva přiměřený. Pokud například vlastník své chování napraví nebo uhradí případné dluhy, může to mít na rozhodnutí soudu zásadní vliv. Každý případ je však samozřejmě posuzován individuálně a závisí na velkém množství faktorů.

V redakci jsme oslovili několik lidí ze svého okolí, kteří žijí v bytových domech se SVJ, a ptali jsme se, zda o této možnosti vědí. Pan Petr (33 let) uvedl: „Jelikož jsem předseda SVJ, tak o této možnosti vím. Naštěstí jsme ale nikdy nebyli v situaci, kdy bychom to museli řešit v praxi. Většinu problémů se zatím vždy podařilo vyřešit domluvou.“

Pan Tomáš (29 let) zmínil: „Upřímně jsem netušil, že by do prodeje bytu mohlo zasáhnout i SVJ. Upřímně mě to překvapilo, ačkoliv to dává smysl.“

Zdroje:

Hana Smětáková, autorský text

• https://www.drevostavitel.cz/clanek/svj-muze-prikazat-majiteli-prodej-bytu
• https://www.banky.cz/clanky/kdy-svj-muze-iniciovat-prodej-meho-bytu-a-jak-se-branit/
• https://www.homeincube.cz/kdy-muze-svj-donutit-problemoveho-souseda-prodat/
• https://www.jakpronajimatbyty.cz/kdy-muzou-sousede-prodat-vas-byt-i-kdyz-s-tim-nebudete-souhlasit/