Hypoteční úvěr představuje pro většinu lidí jediný způsob, jak si splnit sen o vlastním bydlení. Toho si jsme plně vědomi, a proto jsme se rozhodli vytvořit podrobného průvodce jeho výběrem. V rámci něj jsme se zaměřili na témata, jako je:
- Proč si sjednat hypotéku – Hypoteční úvěr je jedním z mála způsobů, jak můžete dosáhnout na koupi či stavbu vlastní nemovitosti.
- Bankovní vs nebankovní hypotéka – v čem se od sebe liší? – Na trhu můžete najít bankovní i nebankovní hypotéky, přičemž rozdíl mezi nimi je opravdu markantní, a to zejména v rizikovosti obou úvěrů.
- Nevýhody hypotéky – Banky často poskytují hypotéky i lidem, kteří by k nim neměli mít přístup, což je může v budoucnu dostat i do existenčních problémů.
- Druhy hypoték – Hypoteční úvěry lze dělit hned na několik druhů, a to hlavně podle jejich účelu.
- Důležité parametry – Výhodnost hypotéky se odvíjí od celé řady parametrů, které je nutné pečlivě analyzovat a porovnávat s ostatními nabídkami.
Jestliže se zajímáte i o další produkty z oblasti financí doporučujeme vám také naše srovnání povinných ručení, životních pojištění nebo běžných účtů.
Proč si sjednat hypotéku?
Nad možností sjednání hypotéky přemýšlí během života téměř každý, a proto není od věci ujasnit si, proč má vůbec smysl o takovém kroku uvažovat. Hlavními argumenty jsou:
- Rychlé a dostupné bydlení – Jestliže disponujete vyššími příjmy a dostatkem úspor, můžete si zařídit vlastní bydlení i v poměrně mladém věku. Zvýhodňovány jsou často klienti do 36 let, přičemž stačí, když tuto hranici splňuje pouze jeden z žadatelů.
- Koupě vysněné nemovitosti – Jen málokdo má dostatek prostředků, aby si mohl koupit dům za deset milionů korun či více. S pomocí hypotéky však můžete dosáhnout i na nemovitosti, které byste si normálně nemohli pořídit.
- Investice do vlastní nemovitosti – Pořízení vlastní nemovitosti představuje skvělou investici do budoucna, přičemž ji můžete jednou i zpeněžit jejím prodejem.
- Zhodnocení ceny nemovitosti – Jakákoliv rekonstrukce či oprava nemovitosti zvyšuje její celkovou hodnotu.
- Jistota a vlastní zázemí – Pokud si prostřednictvím hypotéky pořídíte vlastní nemovitost, je pouze ve vašich rukou, zda ji budete splácet a zůstane ve vašem vlastnictví. U bydlení v nájmu je vše pouze na vašem pronajímateli, který může dům kdykoliv prodat.
- Levnější alternativa k nájemnímu bydlení – Z dlouhodobého hlediska se jeví splácení hypotéky jako mnohem výhodnější než pravidelná úhrada nájemného po stejně dlouhou dobu.
- Daňové zvýhodnění – Stát se snaží podporovat zájemce o vlastní bydlení nabídkou odečtu úroků z úvěru na bydlení až do 300 tisíc Kč za dobu jeho splácení. Ročně tedy lze ušetřit až 45 000 Kč.
- Možnost delší doby splácení – Na rozdíl od jiných spotřebitelských úvěrů můžete hypotéku splácet klidně i třicet let. Výše splátek se tak sníží na únosnou míru, a to i u vyšších částek v řádu milionů Kč.
- Výhodná úroková sazba – Pokud je ekonomika v dobrém stavu a inflace na minimu, nabízí banky výhodné úrokové sazby, které se vyplatí využít. Hypoteční úvěr vás tedy vyjde výrazně levněji.
- Možnost refinancování – Při sjednání nevýhodné hypotéky ji můžete refinancovat u jiné banky, díky čemuž často získáte lepší úrokovou sazbu i podmínky.
- Fixace úrokové sazby – U hypotečního úvěru lze fixovat úrokové sazby po dobu až deseti let, kdy se nemusíte obávat náhlé změny výše úroků.
Bankovní vs nebankovní hypotéka – v čem se od sebe liší?
Rozdíl mezi bankovní a nebankovní hypotékou sice některým lidem nepřipadá příliš důležitý, ale ve skutečnosti vám jeho znalost dokáže ušetřit i nemalé peníze.
- Bankovní hypotéka – Stojí za ní stabilní a přísně regulovaná instituce, která může hypoteční úvěry poskytovat pouze úzkému výběru klientů. Její rizikovost je tedy výrazně nižší.
- Nebankovní hypotéka – Nabízí ji nebankovní společnosti, které jsou sice regulované Českou národní bankou, ale nemusí se řídit jejími pravidly pro poskytování úvěrů. Ve výsledku se jedná o vysoce rizikový úvěr.
Bankovní hypotéka
Za nejdůvěryhodnější poskytovatele jakýchkoliv úvěrů jsou považovány banky, které jsou také přísně regulovány Českou národní bankou. Ta dohlíží nad tím, aby všechny banky jednala se svými klienty férově a zároveň dodržovaly veškeré podmínky spojené s poskytováním úvěru. Ve výsledku tak mohou banky poskytnout hypoteční úvěr pouze klientům, kteří splňují předpoklady k jeho splácení.
Právě proto ve většině případů dosáhnou na hypotéku pouze žadatelé s vysokou bonitou, nízkým zadlužením a vysokými příjmy – tímto krokem se však snaží chránit samotné klienty před problémy s nesplácením. Obvykle nabízí banky i nižší úroky a poplatky, což se odráží na výsledné ceně hypotečního úvěru. Bankovní hypotéka je tedy považována za méně rizikovější, i když i zde je třeba se mít na pozoru, jelikož je do zástavy vkládána vaše či cizí nemovitost.
Nebankovní hypotéka
V České republice působí okolo devadesáti nebankovních společností, z nichž některé nabízí takzvané nebankovní hypotéky. Ve skutečnosti se ale jedná o úvěr se zástavou nemovitosti, který je jen minimálně regulován ze strany České národní banky, což z něj činí jeden z nejrizikovějších úvěrů na trhu.
Nebankovní společnosti často tyto „hypotéky“ poskytují i velmi zadluženým klientům, přičemž jejich hlavní motivací je právě získání zástavního práva na nemovitost či inkasování vysokých splátek úroků. V souvislosti s tím je tedy nutné počítat i s výrazně vyšší úrokovou sazbou a dalšími poplatky, jejichž výše často přesahuje desítky procent. Na druhou stranu není nutné dokládat účel úvěru, díky čemuž mohou s částkou volně disponovat.
Poskytovatel hypotéky | Výhody | Nevýhody | Pro koho se hodí |
Banka | + nízké úrokové sazby
+ nízké poplatky + vysoké částky k vypůjčení + relativně bezpečný úvěr + lze ho refinancovat u jiné banky + přísný dohled České národní banky + možnost odečtu z daní + transparentní a srozumitelné podmínky |
– dostupná pouze pro užší výběr klientů
– nutnost zástavy nemovitosti – často vyžaduje doložení účelu – sjednání trvá i několik týdnů – přísné podmínky ke sjednání – nutnost vložení vlastních úspor |
Zájemci o vlastní bydlení s vysokou bonitou a dostatečnými úsporami (obvykle min. 10 % z hodnoty nemovitosti) |
Nebankovní společnost | + rychlé sjednání do pár dní
+ dostupné téměř každému + nevadí negativní zápisy v registru dlužníků + není nutné splňovat téměř žádné podmínky + téměř bez papírování + není nutné dokládat účel |
– nutnost zástavy nemovitosti
– neřídí se podmínkami České národní banky – netransparentní a nesrozumitelné podmínky – vysoké úrokové sazby – vysoké poplatky – skryté poplatky – možnost nečekaných sankcí – podvodné nabídky na internetu – vysoké riziko předlužení a ztráty nemovitosti – extrémně vysoká cena hypotéky – množnost půjčit si jen nižší částky (max. 60 – 70 % LTV) |
Zájemci o vlastní bydlení s nízkou bonitou či nedostatkem příjmů |
Nevýhody hypotéky
- Nutnost sjednání pojištění – Téměř všechny banky po vás budou požadovat sjednání pojištění schopnosti splácet či životního pojištění. Chrání se tak před případy, kdy klient například utrpí úraz a není úvěr schopen splácet.
- Vysoký výdaj v rodinném rozpočtu – Splátka hypotéky není zrovna nejnižší položka v rozpočtu, a proto je s ní nutné dopředu počítat. Ideální je spolu s ní vytvářet i finanční rezervu na horší časy.
- Riziko do budoucna – Zejména během příznivého ekonomického období na hypotéky dosáhnou i lidé, kteří mohou mít během období krize problémy s jejím splácením.
- Ztráta nemovitosti – Jestliže nebudete schopni hypotéku splácet, může vám banka nemovitost zabavit a prodat.
- Špatný odhad situace – Ekonomická situace je nevyzpytatelná, a pokud se vám nepodaří správně odhadnout výši potřebné částky, je možné, že nebudete schopni nakoupit veškerý materiál pro stavbu nemovitosti.
Druhy hypoték
Na trhu lze najít širokou škálu hypotečních úvěrů, které je možné obvykle dělit podle jejich účelu. Konkrétně je nabízena:
- Účelová hypotéka – Je poskytována pouze za určitým účelem, jehož splnění je navíc nutné přísně dokládat.
- Zelená hypotéka – Dosáhnou na ni jen žadatelé, jejichž cílem je stavba nízkoenergetické stavby.
- Americká hypotéka – Jedná se o neúčelový hypoteční úvěr, s nímž lze financovat cokoliv nejen výdaje na koupi či stavbu nemovitosti.
- Australská hypotéka – Je kombinací účelového a neúčelového hypotečního úvěru, u nějž platí, že čím vyšší je částka k vypůjčení, tím nižší je úroková sazba.
- Refinancování hypotéky – Způsob přenesení hypotečního úvěru k jiné bance, která vám dokáže nabídnout výhodnější úrokovou sazbu a také podmínky.
Účelová hypotéka
Účelová hypotéka je jednou z nejnabízenějších druhů hypotečních úvěrů, na které můžete běžně narazit. Konkrétně se jedná o úvěr, u něhož je nutné dokládat účel financování. Během čerpání hypotéky tak musí klient dokládat veškeré faktury a zároveň nechat před dalším čerpáním vypracovat protokol o stavu stavby – jeho vypracování stojí zhruba 2 000 Kč. Samotné čerpání je časově omezeno, a to na 12 či více měsíců.
Zelená hypotéka
Speciální druh hypotečního úvěru, jehož sjednání je možné pouze pro klienty, jejichž plánem je stavba či koupě energeticky nenáročné stavby. Na úplném konci musí taková nemovitost splňovat podmínky pro udělení štítku A až B – jedná se tedy o jedno z nejekologičtějších typů bydlení. Čerpání hypotéky je často spojeno i s celou řadou benefitů a zvýhodnění, jelikož je v zájmu státu a také banky podporovat udržitelné bydlení.
Americká hypotéka
Za názvem americká hypotéka se skrývá neúčelový hypoteční úvěr, u nějž není nutné dokládat jeho účel. Ve výsledku si tak můžete sjednat hypotéku například na koupi nového automobilu či vybavení domu. V každém případě vždy budete ručit nemovitostí, a proto je na místě být obezřetný. Obvykle si mohou žadatelé vypůjčit výrazně nižší částky než u účelového úvěru, přičemž je třeba počítat i s platbou vyšší úrokové sazby či poplatku za sjednání úvěru.
Australská hypotéka
Australská hypotéka je kombinací účelového a neúčelového úvěru, díky čemuž mohou žadatelé jednoduše financovat stavbu či koupi nové nemovitosti, ale zároveň investovat například i do vybavení svého nového bydlení. Úroková sazba je většinou vyšší než u klasické hypotéky, ale zároveň nižší než u běžných spotřebitelských úvěrů – s růstem vypůjčené částky může klesat výše úrokové sazby.
Refinancování hypotéky
Během refinancování hypotéky může klient přesunout svůj hypoteční úvěr k jiné bance, kde bude moci svůj závazek splácet za mnohem výhodnějších podmínek. V souvislosti s tím si lze nechat úvěr i navýšit a prodloužit si dobu jeho splácení. Refinancování můžete využít i jako argument pro vaši stávající banku, která vám ze strachu z vašeho odchodu nabídne výhodnější podmínky či úrokovou sazbu.
Druh hypotéky | Výhody | Nevýhody | Pro koho se hodí |
Účelová | + široká nabídka
+ lze sjednat téměř u každé banky + nižší úroková sazba |
– nutnost dokládání účelu
– platba za vypracování protokolu o stavu nemovitosti – téměř žádná flexibilita |
Zájemci o vlastní bydlení, kteří chtějí financovat koupi či stavbu nemovitosti |
Zelená | + zvýhodněná úroková sazba
+ benefity navíc + často poskytována s finanční rezervou + dostupnější udržitelné bydlení |
– náročnější stavba
– vysoká administrativa – nutnost splnění přísných podmínek |
Zájemci o udržitelné a ekologické bydlení |
Americká | + peníze na cokoliv
+ rychlejší sjednání + bez nutnosti dokládání účelu |
– vyšší úroková sazba
– nižší částka k vypůjčení – kratší fixace úrokové sazby – vyšší poplatky – nelze uplatnit daňové zvýhodnění |
Klienti, kteří potřebují k financování vyšší finanční částku a nechtějí bance dokládat účel úvěru |
Australská | + u vyšších částek nízká úroková sazba
+ často nižší poplatky + kombinace účelové i neúčelové hypotéky + flexibilnější + nabízí ji méně bank |
– obvykle dražší než klasická hypotéka, ale levnější než běžné úvěry | Zájemci o vlastní bydlení, kteří chtějí koupit nebo postavit nemovitost a zároveň si ji vybavit či investovat do něčeho jiného |
Refinancování hypotéky | + lepší úroková sazba
+ výhodnější podmínky + nové benefity + možnost navýšení vypůjčené částky |
– nutná vysoká obezřetnost při výběru nové banky | Vlastníci hypoték, kteří chtějí dosáhnout na výhodnější úrokovou sazbu či podmínky |
Důležité parametry
Sjednání hypotečního úvěru představuje velký krok v životě každého zájemce o vlastní bydlení. Právě proto je na místě jeho výběr neunáhlit, a naopak se zaměřit na důležité parametry, díky nimž si ověříte jeho výhodnost. Mezi ty nejdůležitější patří:
- Úroková sazba – Představuje odměnu bance za poskytnutí úvěru, přičemž se pohybuje v řádu jednotek procent.
- RPSN – Jsou v něm zahrnuty veškeré náklady spojené s hypotečním úvěrem. Má mnohem vyšší vypovídající hodnotu než úroková sazba.
- Poplatky – Banky si při sjednání a během splácení úvěru účtují celou řadu poplatků, jejichž přítomnost výrazně navýší cenu hypotéky.
- Délka fixace – Fixace úrokové sazby vám zajistí, že po určitou dobu budete spolu se splátkami úvěru splácet stejně vysoké úroky.
- Podmínky sjednání hypotéky – Banky se musí řídit přísnými podmínkami, podle kterých na hypotéku dosáhnou jen někteří žadatelé.
- Podmínky splácení hypotéky – Pokud budete chtít hypotéku předčasně splatit, je možné, že bude banka vyžadovat platbu poplatku.
- Benefity navíc – Některé banky nabízí ke sjednání hypotéky i benefity navíc v podobě garance úrokové sazby či slev.
Úroková sazba
Úroková sazba je často prvním parametrem, jemuž věnují žadatelé o hypotéku svoji pozornost. Právě proto se velká část bank snaží lákat na nízké úrokové sazby, které však často neodpovídají skutečnosti. Její výše se totiž odvíjí od úrovně vaší bonity, výše vypůjčené částky či doby fixace – čím delší je fixace, tím nižší je úroková sazba.
Základní výši úrokové sazby stanovuje i samotná Česká národní banka, podle níž se musí ostatní komerční banky řídit. Pokud tedy dojde k navýšení základní úrokové sazby, musí na to reagovat i banky a přistoupit ke zdražení hypotečních úvěrů. K takovým případům dochází pouze při rychlém růstu inflace, kdy je třeba snížit objem peněz v oběhu.
RPSN
Roční procentní sazba nákladů (RPSN) představuje celkovou výši nákladů, které budete muset během jednoho roku splácení uhradit. Uvnitř sazby jsou zahrnuty úroky a další poplatky, jako je poplatek za vedení účtu či správu úvěru. O výši RPSN se obvykle dočtete teprve v úvěrové smlouvě, přičemž její výše je mnohem vyšší než u úrokové sazby. Právě to je častým trikem některých poskytovatelů úvěrů, kdy nabízí nízkou úrokovou sazbu a vysoké RPSN.
Poplatky
I když by většina poplatků měla být uvedena přímo v RPSN, nemusí tomu tak být vždy. Banky si účtují určité poplatky zvlášť, a to zejména ty jednorázové. Nejčastěji sem spadá poplatek za sjednání půjčky, jehož výše se hravě vyšplhá i na tisíce korun. Zpoplatněné však mohou být služby, včetně odložení splátky či navýšení úvěru. Spadají sem ale i sankce včetně té za nevyčerpání úvěru v předem stanoveném období. Veškeré poplatky by měly být uvedeny přímo v sazebníku poplatků.
Délka fixace
Pomocí fixace si můžete zajistit stejnou výši úrokové sazby i po dobu několika let. V nabídce bank narazíte na fixaci od 1 do 10, ale i více let. Každopádně je na místě se zbytečně neunáhlit a nefixovat v období, kdy se výše úrokové sazby pohybuje na svých maximech. Během období, kdy Česká národní banka zvyšuje základní úrokovou sazbu a existují známky možného brzkého snížení, je lepší vyčkat a ponechat si plovoucí sazbu bez fixace.
Podmínky sjednání hypotéky
Banky mohou žadatelům o hypotéku vyhovět pouze, když splní přísné podmínky. Ty si stanovují částečně samy a zároveň se musí řídit i nařízením České národní banky. Před sjednáním hypotečního úvěru je kontrolován:
- Věk žadatele – Banky se musí ujistit, že jim bude žadatel schopen úvěr splatit, a proto ho poskytují pouze lidem v produktivním věku. Často se jedná o žadatele v rozmezí od 18 do 67 let, od čehož se odvíjí i možná doba splácení.
- Pravidelný příjem – Každý žadatel musí disponovat pravidelným měsíčním příjmem, kam spadá například mzda, důchod či různé příspěvky.
- Bonita – Banka musí kontrolovat klientovu schopnost splácet úvěr, která se odvíjí od celé řady faktorů, jako je věk, výše příjmů, výše výdajů či míra zadlužení.
- Zápisy v registrech dlužníků – Přísně jsou kontrolovány možné negativní zápisy v registrech dlužníků, z nichž banka odhadne spolehlivost klienta a jeho sklony k nesplácení.
- Výše úspor – Pokud si chcete koupit novou nemovitost, budete muset část její hodnoty uhradit ze svého. Platbě se můžete vyhnout pouze, když se rozhodnete ručit více nemovitostmi.
- LTV – Jedná se o ukazatel České národní banky, který udává maximální poměr výše úvěru k hodnotě vybrané nemovitosti.
- DSTI – Druhý ukazatel hodnotí podíl splátek všech závazků žadatele v poměru s jeho měsíčními příjmy.
- DTI – Třetí ukazatel, jehož úkolem je porovnání výše zadlužení žadatele s jeho čistými ročními příjmy.
Ukazatel | Žadatelé do 36 let | Žadatelé nad 36 let |
LTV | 90 % | 80 % |
DSTI | 50 % | 45 % |
DTI | 9,5násobek | 8,5násobek |
Podmínky splácení hypotéky
Každá banka si sama stanovuje podmínky splácení hypotečního úvěru. Jejich znění musí být vždy uvedeno v úvěrové smlouvě. Obvykle jsou možné tři způsoby splácení:
- Anuitní splácení – Hypoteční úvěr je splácen anuitní splátkou, v níž je zahrnut úrok i část jistiny. Jejich poměr se v průběhu splácení mění, přičemž zpočátku jsou zahrnuty zejména úroky. Výše splátky je přitom stejná.
- Progresivní splácení – Výše splátky úvěru se každý rok zvyšuje, a to o pevně stanovený koeficient. Ten si každá banka stanovuje sama a může se i měnit.
- Degresivní splácení – Výše splátky se každý rok snižuje, a to o pevně stanovený koeficient. Ten je opět nastavena samotnou bankou a může se měnit.
Před sjednání hypotéky si ověřte i možnost jejího předčasného splácení, které může být často zatížené poplatkem. To samé platí i u mimořádný splátek, jejichž vklad se vám ve výsledku prodraží. Některé banky naopak nabízí mimořádné splátky zdarma jen do určité výše jistiny uváděné v procentech.
Benefity navíc
Banky se snaží své klienty nalákat na celou řadu benefitů, které jim mohou ulehčit splácení úvěru či je naopak zvýhodnit ještě před jeho samotným sjednáním. Velmi žádaná je například garance úrokové sazby, díky čemuž získají zájemci o hypotéku více času na hledání vysněné nemovitosti. Výjimkou nejsou ani různé slevy na úrokových sazbách při splnění určitých podmínek.
Dobrý den, pokud si sjednám americkou hypotéku, mohu ji použít na koupi nového vozu? Musím i u ní ručit nemovitostí? Děkuji za odpověď.